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从CBD的变迁管窥开平商业
( 2015-3-11    浏览:1741)   
    

 

    大家都看到了,这是一个新的专栏。如果反馈好,编者和小记们准备至少延续半年,正所谓你若不离,我便不弃

      是的,今天开始推出的老曹请喝茶,类似于窦文涛的锵锵三人行;只不过,和老曹对侃的,是对开平乃至整个江门有着深入了解的各方高人。比如最近,时代企业管理系统有限公司总经理徐健林先生,一个地道的开平人,在开平出生、长大,后来到海外闯了闯,现在又回家乡创业,已成为五邑地区知名的企业名医。一个偶然的机会,老曹和徐总相识,后来发现他是个很有料的人。老曹商请徐总,尝试着开出这个专栏,希望能和读者诸君一起,在吹水的过程中作些有意义的碰撞和思辨,对开平乃至江门的发展抛砖引玉,尽一点绵薄的脑力。

       当然,老曹欢迎更多本地通上门喝茶,和读者分享你的开平观察江门观察;期间,也欢迎大家就老曹和嘉宾们聊的内容进行吐槽,只要言之有理、言之有物、对地方发展有启示意义,我们都将倍加珍惜,并整理刊登。

    新昌和荻海

    是开平首个商业中心

    老曹:我们今天就先聊聊开平商业中心的变迁、转移这个话题,您先大致介绍下这经历了一个怎样的过程,经历了哪些阶段吧。

    徐健林:要从比较长的历史来讲这个问题。解放前,新昌和荻海是属于台山的边陲镇,长沙才是属于开平。开平最早的县城所在地是在苍城,解放之后是在赤坎,一段时间后才移到长沙这边。这段历史渊源造就了长沙这边原来不是很旺的,最旺的是新昌和荻海。解放前,从现在的新昌潭江大桥转左的位置有个码头,我们以前坐船去广州就是在那里,我们叫省渡,一般是晚上上船,第二天就到广州了,当时那里是开平人气最旺的一个地方。解放前是没有潭江大桥的,长沙到新昌是要摆渡的,新昌和荻海是开平最早的商业中心。

    老曹:新昌和荻海是因为这个码头聚集了人流,这个地方的商业才旺起来的?

    徐健林:对。我之前看开平历史知道,以前由开平到澳门有水上飞机,从现在风采中学那个位置有水陆的交通到广州、到澳门,新昌和荻海作为一个门户。当年华侨回家,都是到万华酒家喝了茶再回自己的家。去南洋、美国都是从这里出去。新昌和荻海是一个水路交通的枢纽,然后商业被带旺起来。

                    台山人是先回来开平,再从开平回到台山,回到各自的乡下。这就是解放前后的渊源,解放后才有了南北的交通,有了潭江大桥。以前是摆渡,后是浮桥,再后面就是建桥了。

    老曹:建桥之后,按理说,原来的商业中心,应该也没有那么容易转移吧?

    徐健林:没有。这个转折点还在后面一些,新昌和荻海最繁盛的时候是在改革开放以后一段时间。

    老曹:就是说潭江大桥通了以后,新昌和荻海还是开平的商业中心所在,并且得到了持续的发展。

    徐健林:还是,在1978年到1988年这段时间,开平的商业中心还在新昌和荻海。第一阶段就是个体户很多,个体商户非常繁荣,人的密度很高,从当时的人民医院走到中医院至少需要一个小时。

    商业中心逐渐向文新路转移

    老曹:第二个阶段是怎样的?

    徐健林:潭江大桥建成后,长沙这边的文化设施开始增加,影剧院、礼堂都在这边,文化活动向北移,移到现在的文新路这边。还有一个,由于消防的原因,新华后街那边很密集,慢慢人也开始向文新路转移。实际上,文新路,就是长沙百货大楼,老的印刷厂那一段,成了新的商业中心,从新昌转移过来的,就是现在的富豪酒店到麦当劳这一段路。

    老曹:益华还在后面一些?

    徐健林:有了益华其实是差不多2000年的时候了,是文新路商业中心外延、扩大的结果。

    老曹:当时文新路商圈是怎样的?

    徐健林:还是主要销售日用品、商品、成衣、鞋,没有太大变化,个体商户多。

    老曹:转移到文新路这里,一个是新昌那边交通情况变了,不像以前水路交通那么发达,另外一些设施建在长沙这边,人流也带过来了。

    徐健林:对,另外还有重要的一点,当时在港口,有开平到香港的船了,坐船的有开平、恩平、台山的人,码头就在现在嘉士利公司附近的位置,很多去美国、加拿大的人都是从这里走,那里见证了很多生离死别。

    老曹:就是说这个码头把新昌和荻海那边的人流冲淡了许多,造成商业中心慢慢向长沙这边转移了。

    徐健林:慢慢地,这个商业中心就往益华这边移。你看长沙这边,富豪往东这边现在基本上是淡了,由富豪到千惠超市,基本上是空的了,但是以前是很旺的。老公安局旁边的那些住宅,当时一楼都用来做商铺,现在还有一些痕迹在那里。

    老曹:现在人气没了,印迹还在。为什么后面转到益华那边去了?

    徐健林:其实在益华开始建的时候,很多人都不看好,应该是2000年左右。

    老曹:当时那个地方发展得怎么样?

    徐健林:益华原来是长沙政府的所在地,长沙政府所在地旁边最早是有个洗车的地方,那时两边都是农田。19781980年,交界点就在车站,车站往北都是农田,文新路往西到汽车站为结束点,再往外就都是农田,往西也都是农田,现在的碧丽宫酒店一直往西原来也都是农田。汽车站往侨园宾馆原来是325国道的旧线,三江桥和幕沙桥是通向粤西的唯一通道。

    老曹:这就说明开平的城区这么些年扩展了很多。

    徐健林:开平城区的特点是大,但是核心的商业中心只有一个,没有多点开花,由新昌移到文新,由文新移到益华。当时我去看益华右手边第一间,现在卖眼镜那间店铺,那时候是最贵的,卖100万元。一到三层,有效经营面积并不大,听说现在价钱涨了四五倍,涨到了四五百万。通过商业的带动,地价也带动很多,商业跟商铺的关系真的很大。以前新昌迳头的商铺,现在基本上是空置的。商业热点的移动对商业地产或者说是固定资产的变迁影响很大。

    益华广场将商业中心的发展

    带到了新的阶段

    老曹:早期的新昌到文新路,再到益华后来的商业形态,可能有些升级和变化。

    徐健林:你说的这个很对。我觉得第一个和第二个可能比较自然一点,但是益华已经有意地去尝试一些商业模式。因为在益华之前一些,我们有一个金侨城,在那里,一楼经营日用品、二楼经营服装这种集中经营的模式已经出现了。

    老曹:这应该说是综合体在开平的首秀了。

    徐健林:在我的印象里,在江门五邑地区可能是第一个尝试。模式有点像广州的天河城,应该在江门五邑地区是第一个这样的商业模式。

    老曹:有没有比江门的五邑城早?

    徐健林:早,肯定早。它可以说比广州天河城还早。由于商业模式的转型,由室外经营,转到室内经营,而且档次也提高了,所以当时第一、第二阶段的一个高峰,就是金侨城了。

    老曹:为什么益华也是类似的模式,但它后来也就做得很好呢?

    徐健林:这里就要说,我们不可忽视的商业形式出现了,就是超市。我们最早出现的超市就是外贸中心,就是现在开华路卖金的那个地方,还有一个就是,当时有一段路专门供应外来商品,卖摩托车、电视机等,那时候拿侨汇票去那里买会便宜点。那个时候,外来的商品,冲击了我们的商业形态,可以自选去埋单,后面出现了千惠、人丰、外贸中心三足鼎立的局面。后来由于体制的原因,外贸中心慢慢淘汰了,后来形成了以千惠超市为主的自选商场这个业态。

    老曹:对,自选商场这个说法可能比较准确。

    徐健林:由于外来的冲击,最终个体户、经营者的思想开始转变了,开始集中经营,进入金侨城,把第一、第二阶段商业中心的发展推到高峰。益华是外来的商业模式的冲击,投资者来自中山,吸引了外来不同的品牌,功能更齐全,进去后有冷气,有吃的、喝的、玩的。

                    在开平的商业历史上,一个是金侨城开了先河,然后通过益华,有了一个腾飞,原来金侨城的发展是水到渠成的,后来受到外来商业模式冲击的时候,益华将开平商业中心的发展带到了一个新的阶段。

    老曹:从这几个商业中心点的转移过程中,是不是可以看出,每一次商业理念或者是商业模式的更新换代,都会带来整个商业新的繁荣。所以,创新的重要性是不是也可以得到证明?

    徐健林:商业也好,企业也好,创新是永恒的主题。有一种创新是水到渠成,有一种是受到冲击后的创新。

    老曹:从商业中心转移的这段历史来看,商圈作为一个城市经营,在这个过程中也要融入创新的理念。比如现在,益华现在面临再次向上发展的瓶颈期。东汇城,又是一个新的节点,若干年后看,可能东汇城跟金侨城一样,因为它的商业模式又有变化了,又有了新的突破。我们从中可以总结出一些规律性的东西,每一次商业模式的创新,都带来新的的发展动力。

    徐健林:所以这个是很值得探讨的东西,对于我们这种四线五线城市来说,我们究竟有多少个商业中心,以哪个为核心,做卫星来去辐射。益华这个点目前很难说,东汇城是商业模式的创新,它将商住结合在一起,益华只是酒店和购物中心,但是东汇城是衣食住行全包了。我们过三到五年后回头来看,东汇城可能又是一种新的商业模式。但是现在,从北边来说,商业中心要发展起来还是有很大挑战。

    商业中心的形成

    离不开人这块土壤

    老曹:有一个角度可能是比较值得关注,每一个新中心的形成,是不是配合了周围的居住群体?

    徐健林:我们忽略了一个重要的因素。新昌以前有磷肥厂,最大的厂就是那里,工业带动了周边的很多人,在那周边,上下班时间吃早餐、晚餐的人很多。

    老曹:那时候新昌那边的居民以职工为主,所以说职工遍布也是商业中心形成的重要原因。

    徐健林:还有一个,当时在新昌有商业局、供销社,这两大流通系统主要的职工都在那边。当时在新昌有商业新村,供销大院,这两个地方在还没有小区概念的时候,已经把围墙围起来了。开平人最初追求的是进工厂,再往后是进入供销社、去商业局,再后面就是去外贸系统。

            那天我跟在益华开茶楼的一个老板聊天,他说益华的群众基础还没动摇,围着益华的人口量还很大,虽然受冲击了,但是益华的发展还没有那么容易被动摇。所以商业发展跟人的关系很大。

    老曹:后来转到文新路那一块,当时周边的人这个因素怎样?

    徐健林:在八十年代后期的时候,在原来法院对面有十几栋全新的住宅区,慢慢地,住宅向长沙这边转移,相当于是那时的新城区。另外,工业也向长沙转移了,出现了涤纶厂等,嘉士利也转移到那边了。原来的嘉士利在东河路,上世纪八十年代才搬到现在这个地方。涤纶厂、棉纺厂等这些国企在港口路这一带,从边检站到棉纺厂这一段,当时晚上很多人吃宵夜喝啤酒,很旺的。工人的消费,带动了商业的发展。

    沏茶/老曹 伙计/小贵

    嘉宾/时代企业管理系统有限公司总经理 徐健林

    策划/曹乃付

来源于2015311“江门日报”第C03


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